МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО от 30 октября 2013 г. N ЕД-4-3/19438@
Вопрос:
О налогообложении налогом на прибыль доходов инвестора - резидента
Кипра в виде превышения суммы взносов участников долевого строительства
над общей суммой затрат на строительство жилого объекта.
Ответ:
Федеральная налоговая служба в связи с повторным обращением сообщает следующее. Письмом
от 23.07.2013 N 16-15/096731@ направлены разъяснения, подготовленные
Управлением ФНС России по г. Москве, согласно которым превышение взноса
дольщиков (юридических и физических лиц), участвующих в соинвестировании
строительства, над фактической стоимостью квартир (затратами на
строительство) является объектом налогообложения при условии, что такая
сумма инвестиционного дохода согласно инвестиционному контракту остается
в распоряжении инвестора.
В соответствии со ст. 4
Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее -
Федеральный закон N 214-ФЗ) договор об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является двусторонней
сделкой, которая заключается по согласованию двух сторон - между
застройщиком и участником долевого строительства и подлежит
государственной регистрации.
Права
и обязанности конкретного участника долевого строительства (инвестора)
детализируются в договоре или контракте. Стороны таких договоров
(контрактов) самостоятельно определяют условия участия в долевом
строительстве при соблюдении действующего законодательства Российской
Федерации и международного права.
Статья 4
Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ устанавливает, что по
договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик)
обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с
привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или)
иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в
эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого
строительства участнику долевого строительства, а другая сторона
(участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную
договором цену и принять объект долевого строительства при наличии
разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости. В договоре указывается цена договора, то есть
размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого
строительства для строительства (создания) объекта долевого
строительства (ч. 1 ст. 5) .
При этом ч. 1 ст. 3
Закона N 214-ФЗ определено, что денежные средства участников долевого
строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или)
иных объектов недвижимости вправе привлекать застройщик после получения
в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования,
размещения и (или) представления проектной декларации и государственной
регистрации застройщиком права собственности на земельный участок,
предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и
(или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты
долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Следует
иметь в виду, что вопрос правовой квалификации сделки должен
рассматриваться в каждом конкретном случае с учетом существа сделки и
фактических отношений, возникающих между ее сторонами. Кроме того,
налогообложение операций прямо зависит от квалификации отношений, в
которые вступают стороны в связи с осуществлением конкретных
хозяйственных операций.
Согласно п. 1 ст. 246
Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ)
налогоплательщиками налога на прибыль организаций признаются российские
организации, иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в
Российской Федерации через постоянные представительства и (или)
получающие доходы от источников в Российской Федерации. Пунктом 1 ст. 309
НК РФ определены виды доходов, не связанные с предпринимательской
деятельностью иностранной организации в Российской Федерации, которые
относятся к доходам иностранной организации от источников в РФ и
подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов.
В соответствии с пп. 6 п. 1 ст. 309
НК РФ к доходам от источников в Российской Федерации относятся доходы
от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории
Российской Федерации.
В
случае, если иностранная организация является лицом с постоянным
местопребыванием в государстве, в отношениях с которым у Российской
Федерации существует действующее соглашение об избежании двойного
налогообложения, при определении наличия постоянного представительства, а
также порядка налогообложения дохода приоритет имеют положения
соответствующего международного договора (ст. 7 НК РФ).
С учетом положений ст. 13
Соглашения между Правительством Российской Федерации и Правительством
Республики Кипр об избежании двойного налогообложения в отношении
налогов на доходы и капитал от 05.12.1998 (далее - Соглашение) доходы,
получаемые резидентом Кипра от отчуждения недвижимого имущества,
находящегося в России, могут облагаться налогом в Российской Федерации.
Кроме того, из положений ст. VII
Протокола о внесении изменений в Соглашение от 07.10.2010 следует, что
доходы резидента Кипра от отчуждения прав, более 50% стоимости которых
представлено недвижимым имуществом, расположенным в Российской
Федерации, могут также облагаться налогом в России.
В
результате осуществления инвестиционного проекта по строительству жилья
дольщики, участвующие в инвестировании строительства, приобретают права
собственности на квартиры, а инвестор фактически такие права им
уступает.
Таким
образом, доход кипрского инвестора, в случае его образования от
превышения совокупной суммы взносов дольщиков над общей суммой затрат на
строительство жилого объекта, может рассматриваться в качестве дохода
от отчуждения недвижимого имущества и связанных с ним прав.
Действительный государственный советник Российской Федерации 3 класса Д.В.ЕГОРОВ 30.10.2013 | 
Главная 
